文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(d成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区àn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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