饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wè一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？i)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中(zhō一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？ng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(z一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？hōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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