5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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