文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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