文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱2197的立方根是多少，216的立方根是多少(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增2197的立方根是多少，216的立方根是多少(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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