饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋娜能组成什么词，娜字能组什么词语交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内娜能组成什么词，娜字能组什么词语容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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