万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方alt="北(běi)京房圈(quān)大(dà)消息！顶(dǐng)级富(fù)豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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