万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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