“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连绵，但(dàn)难挡大家的(de)看房热情。

4月20日，香港将军澳一个新开售楼盘迎来第(dì)二期抽签日，由于(yú)楼盘地铁(tiě)上盖，周边地区教育资源丰富，因此受到了许多购房者的青睐。售楼处(chù)大厅摆放(fàng)着20多张(zhāng)小圆(yuán)桌，周围挤满了中签的(de)买家与销售顾问，热切地商(shāng)讨着支付(fù)事宜。房产中介则在电梯和大厅之间不停穿梭，送走上一(yī)位(wèi)购房者后，又在电梯口等待下一位客户。

（售(shòu)楼部挤满了(le)中签的(de)买家与销售顾问(wèn)摄/贾明(míng)睿）

在香港(gǎng)楼市全面“撤辣”近两个月(yuè)后，此番景象在香港多个(gè)楼盘轮(lún)番(fān)上演。2月28日，香港楼市“平地一声雷”。香港特(tè)别行政区(qū)财政司司长陈茂波宣布，即日起(qǐ)撤销所有住(zhù)宅物业需求(qiú)管理措施，住宅物业(yè)交易无须缴交额外印(yìn)花税、买家印花税和新住宅印花税；物业按揭贷款的逆周期宏观审慎(shèn)监管(guǎn)措施也会进一步放(fàng)宽。

这是香港为提振楼市注入的一剂“强心针”，目前来看，效果(guǒ)显著。香港置业研究部(bù)董(dǒng)事王品弟表示，土地注册处资料显示，本月(yuè)至今(截(jié)至(zhì)18日)整体物(wù)业(包括一手私宅及二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他非住宅)录得6396宗(zōng)注(zhù)册，较上月(yuè)同期的1790宗大幅增加近2.6倍。由于(yú)注册量属滞后数字，4月(yuè)注册个案一般主要反映3月楼市于财(cái)政预算案公布全面(miàn)撤辣后的畅旺市况。

值得关注(zhù)的是，内(nèi)地客成为了本轮购房的一(yī)大主力，有(yǒu)香港房产中介告诉21记(jì)者(zhě)，“基本上我所(suǒ)有的客人都来自(zì)内地”，从需求看(kàn)，自住和(hé)投资都有。对于“刚需族”而言，子女教育以及低价入手成为了他(tā)们(men)买房的最大诱因。

当然，也有许多人仍在观望。他们有的(de)通过“优才计划”来港半年，买(mǎi)房已经提上日程；有的(de)即将拿到香港永居，但“撤辣”似乎也反映出香港整体经济的动力(lì)不(bù)足，这让他们对于买房与否显得更加踌(chóu)躇。

全面“撤辣”之后，这些(xiē)组成了香港楼市的复杂图景：新盘争先推出、中介(jiè)迎来了难得(dé)的“忙时”、“西饼(bǐng)客”大笔扫货、“刚需族(zú)”有的犹豫有的落定…..曾德生科技：“人社运营及大数据服务”突破新高业务协同效果显著经“哺育(yù)”了李嘉诚、郭得胜(shèng)、李(lǐ)兆基(jī)、郑(zhèng)裕(yù)彤四大(dà)家族的香港房(fáng)产(chǎn)经济，能否(fǒu)走进(jìn)下一个春风里？

内(nèi)地(dì)买家众生相

2023年10月，黎(lí)小姐通(tōng)过优才计划成功拿到了签证(zhèng)，从事ESG工作的她目前频繁往返于深圳、香港两地。

在港半年，黎小(xiǎo)姐的置业(yè)计(jì)划开始提上(shàng)日程。黎小(xiǎo)姐告诉21记者，“撤辣”对于她的置业计(jì)划有部分影响(xiǎng)，但并非最重要因素(sù)，“初衷(zhōng)是(shì)打算在香港长期发展，也比较看好香港住宅的(de)保(bǎo)值”。

近段时间以来(lái)，黎小姐先后到启德(dé)、大角咀、南昌等(děng)地寻找合适的房源(yuán)。于她(tā)而言(yán)，街区氛围(wéi)和配套，以及交(jiāo)通便利程度，尤其是往返内地的便捷程度是最重要的(de)选房因素，“这两个因素影响(xiǎng)长期的居(jū)住价值，会在此基础上考虑性(xìng)价比(bǐ)”。

事实上，对于外来人才，香(xiāng)港特区政府提前打开(kāi)了“撤辣”通道。香(xiāng)港行政长官在2023年施政报告(gào)中明确，为外(wài)来(lái)人才的置业印花税实施“先免后征”，即在购入物业时先(xiān)暂免征收相关税项，若其后未(wèi)能成为(wèi)香(xiāng)港永久性居民(mín)才缴付相关税项(xiàng)。

过去几(jǐ)年(nián)，香港通过“优才计划”、“高才(cái)通计划”等人才(cái)引进措施吸引了大量内地人才到港(gǎng)发展。香港特区政府劳工及福利(lì)局局长孙玉菡透露，截至今年(nián)2月底，“高才通计划”共收到逾7.2万宗申请(qǐng)，其中近5.9万宗获批，已有约4.4万人通过该计划来港(gǎng)。加上经其他人才入(rù)境计划获批(pī)的申请，由(yóu)去年至今总计约10.8万名人才已抵(dǐ)港。

黎小姐了解到，通过“优才(cái)计划”、“高才通计划”等移居香港的内地朋友，目前仍(réng)以租(zū)房为主，较(jiào)少考虑置(zhì)业。但这些在(zài)港发展(zhǎn)、定居意愿较(jiào)大的人群，依然有望成为香(xiāng)港房地产(chǎn)市场新需(xū)求的一(yī)大主力。

同样(yàng)来自内地的赵(zhào)女士目前在内地和香港(gǎng)经营一家留学咨询公司。在她的计划里(lǐ)，孩子以后会在香港读书，因此买(mǎi)房计划原就在(zài)列(liè)。在(zài)香港特区政(zhèng)府(fǔ)推出“撤辣”措施后，这一计划被提前了。多番比较后，赵女士(shì)准备在大围购置一套二手房(fáng)或者在启(qǐ)德入手一套新房(fáng)。

子女教育以及趁低买入成为(wèi)了赵女士购房的重要推手。“买房考虑最多肯(kěn)定是投资价值，虽然不能说(shuō)是抄底，但价格回落到一个(gè)觉得可以出手的计算，结合孩子未来的规划，买房计划基本(běn)就落(luò)实了。”

赵女士表示，身边(biān)有到港(gǎng)买房计划的人士与她的考虑差(chà)不多，都是前期(qī)做投资，后期用于孩子上学。

与他们相比，白兰要显得更加谨慎。“某(mǒu)种程度上而言，‘撤辣’会让(ràng)我更担心（香港）经济情况，会(huì)让我更(gèng)怀疑买房是(shì)不是(shì)一个正确的决定。”当香(xiāng)港(gǎng)特区政府宣布(bù)“先免后征(zhēng)”时，决心要(yào)拿到永居的白兰就知道自己不需要缴纳(nà)这部分(fēn)税款，也(yě)因此，对于全面“撤辣”的推(tuī)出，白兰并不(bù)敏感。

于白兰而(ér)言，最重要的影响因素还是房价，“还是有点犹豫，这个房子是要买来自住还(hái)是买(mǎi)来投资(zī)？如果是投资，最重要的是房价能不能涨，这个还是取决于(yú)经济情况和市场信(xìn)心，但这(zhè)两点我并没(méi)有看到很(hěn)积极的(de)方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的交易数据来看，全面“撤辣 ”在短期内取得(dé)了明显成效。记者了解(jiě)到，有新开售的楼盘超(chāo)购27倍；有的项目即(jí)便门(mén)槛(kǎn)较(jiào)高，总价在2000-3000万港(gǎng)元，但也(yě)去(qù)化(huà)得(dé)很快。

根据统计，香港楼市全面“撤辣”后，3月一手房市场录得约4170宗成交，为《一手住宅(zhái)物(wù)业销售(shòu)条例(lì)》2013年4月实施以来，近11年单月新高。

二手市场同样回温。美联物业研究中(zhōng)心综合土地注册处资料显示，3月二手住宅注册量录(lù)得 2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同时，鉴(jiàn)于土地注册处注册个案属滞后(hòu)数据，因此(cǐ)2月底财案撤辣后的(de)楼市表现尚未于上述3月注册量(liàng)全面反(fǎn)映(yìng)出来。

内地客(kè)成为了本轮香港楼市成交复(fù)苏(sū)的主要推手之一。香港(gǎng)置(zhì)业(yè)一手盘客户主任陈先生向21记者表示，最近来看一手楼(lóu)盘的客户中，大概7成来自内地(dì)。问及“撤辣(là)”前(qián)后的情况，陈永智称变化很大，“之前都要等拿到永居才可以减税，而拿到永居意味着放弃原来的(de)内地户口，现在不(bù)需要这样了，内(nèi)地同胞可以直接减税置业。”

在陈先生看来，“香港本地的购房力已(yǐ)经很(hěn)弱了，现在香港一手房市场面向的(de)主要就(jiù)是内地客(kè)户。”

需要指出的是，在全面“撤辣”之前，香港特区政(zhèng)府已经将买家德生科技：“人社运营及大数据服务”突破新高业务协同效果显著印花税和(hé)新住宅印花税税率减半，均从之(zhī)前的15%减至(zhì)7.5%。这两个税款面向的对象都包括非香港永久性居民，在推出之初，这两个税款就是作为香港房(fáng)产需求管理措施的一部分，藉以遏抑(yì)外来需求和减(jiǎn)低(dī)投资需求，从而(ér)稳(wěn)定住宅(zhái)物业市(shì)场。

但(dàn)是，由于经济低迷、利率高企(qǐ)叠(dié)加流失，香港房产市场陷入了长时间低迷。如今，来自内(nèi)地的刚需客(kè)与投资客(kè)再次“带资”进(jìn)入(rù)香港房产市场。

从投资角度看，“香港的物业投资历(lì)史悠久，且租金回报率比较可观，一般可以达(dá)到3厘（3%），CBD附近的(de)可以达到4厘（4%）。香港(gǎng)作为(wèi)国际金融中心，聚集了一大批国际国内人(rén)才，相信较容易(yì)放租。”香港仲量联(lián)行(xíng)资深董(dǒng)事李远峰向21记者表示。

同时，香港的租(zū)金明显高于内(nèi)地(dì)城市，“如果同一笔钱花在香港和内地，回报率肯定是香(xiāng)港高。”陈先生(shēng)表示。的确，从投资属性看，香港租售比情况比内地好，但持有成本(běn)也比较高。

就此，李远峰回应称，成本考(kǎo)虑主要看买家是否(fǒu)做借贷以及按揭(jiē)利息情况，差饷、管理费及(jí)其他费用占比并(bìng)不高，结合香港法制健(jiàn)全(quán)，相信香港物业依然是不错的长线持有资产。

长期(qī)复苏需(xū)要更(gèng)多(duō)支(zhī)撑

上(shàng)世纪90年代，作为香港经济的重要支柱(zhù)，地产业被视作(zuò)“香(xiāng)港经济的寒暑表”；后来随着时(shí)间推移，高地(dì)价、高(gāo)楼价问题逐渐成为了香港突出的社会问(wèn)题；近几年，香港楼市更是陷入了长期(qī)低迷。

美联(lián)物业数据显示，2023年香港楼市共推出(chū)35个(gè)全新新盘项目，涉及单位总数14119套，于2023年共(gòng)售(shòu)出6740个单位，售出率约48%，不足五成。拉长时间线来看，这一售出率较2022年(nián)约53%进一(yī)步下挫(cuò)，较2020年的约70%更是显著下降。

在难得的购买(mǎi)潮以及去库存压力下，许多地产企业“以(yǐ)价换量”，加速去化。有消息称，香港首富李嘉诚(chéng)旗下长实集(jí)团推售的BlueCoast成本价为2.8万港(gǎng)元/平方呎(1呎约等于0.093平方米），但均价仅2.19万港元/平方呎(chǐ)，相当于打了七八折，且比(bǐ)周边(biān)同类新盘便宜约 6000港元/平方呎(chǐ)，价(jià)格优势明显。

长实执行董事赵国(guó)雄表示，BlueCoast首批属“捞(lāo)底(dǐ)价”，考虑到当前低迷的房市和竞争激烈的市场环(huán)境(jìng)，这次(cì)开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团旗下的“亲海駅(yì)II”的低价促(cù)销也曾掀起市场热(rè)议。

如今，从3月(yuè)数据看，全面“撤辣(là)”之(zhī)后，香港楼市迎来“小阳春”。但是(shì)，从更长的时间坐标看，香(xiāng)港楼市仍难称复苏。

首(shǒu)先，库存压力仍(réng)很大。根据(jù)香港房屋局以及(jí)美联物业研究(jiū)中心数据，截至2023年底，香港楼(lóu)盘的(de)“货尾”（新盘销售剩余未卖出的单位）已达2.03万套，达近 20年(nián)来(lái)新高，同时，潜在新盘供应单位(wèi)数创历史(shǐ)新高，达10.9万个(gè)单(dān)位，创(chuàng)有记录以来新高。

同时，楼市(shì)走势仍未明朗。中原地产(chǎn)研(yán)究部高(gāo)级联(lián)席董事杨明(míng)仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二手住(zhù)宅楼市走势的中原城市(shì)领先指数CCL最新报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点(diǎn)，但仍处于逾7年低位，在2017年1月底水平徘徊。该指数较2021年8月191.34点历史高位跌(diē)23.51%，较2023年4月168.40点高位跌13.09%，而(ér)2024年则累跌0.58%。

李远(yuǎn)峰向记者(zhě)表示，“撤辣”后市场的反应很直接，入市成本降低有效刺激了成交量。但(dàn)是在(zài)2018、2019年政府推出了较(jiào)多土地，从发展周期看，这两(liǎng)年正(zhèng)是项目(mù)落成的高峰期(qī)，在(zài)供过于求的情况(kuàng)下，房价走(zǒu)势预计会(huì)走低。

“最近新推的几个新盘价格整价较市场价有所折让，推低(dī)了(le)房(fáng)产指数，全年(nián)来看可能(néng)会同比下跌。我(wǒ)们(men)预计货存积压情况(kuàng)缓解后，指数才有机(jī)会回升。”李远峰同时还指出，在利(lì)息维持高位，香港经济复苏较预期缓慢的情况下，香港的楼价复苏还需要时间。

长远而言，香港楼市该如何走进下一个春风(fēng)里？

广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉向21记者(zhě)表示，“全面”撤辣带来的(de)效(xiào)果肯定是正面的。“香(xiāng)港是自由港，物业价值的稳定非常关键，会影(yǐng)响到资金进出(chū)以及香港(gǎng)对于境内外资金、投资者的吸引力。因此，当物业(yè)价值跌到(dào)一定程度，就会采(cǎi)取(qǔ)手段来(lái)稳(wěn)定物业价值，从而稳定香港对于全球资金的吸引力。”

在李宇嘉(jiā)看来(lái)，香港过去(qù)以地产(chǎn)、金融行业为发展中心，如今这两个行业遭遇逆风，同时也出现了产业空心化趋势。在此背景下，“香港房地产(chǎn)价格和行业未来走势发展很大程度上取决于能(néng)否(fǒu)融(róng)入内地、融入大湾区，即香港与大湾区的互联互通、与内(nèi)地城市的要素双(shuāng)向流动。吸引更多的企业进来，如此才(cái)可以扩大市场对房地产的需求(qiú)，让香港地产的复苏前景更明朗，动力更足。”

李宇嘉补充称，香港在(zài)国际规则、金融服务方面(miàn)依然(rán)有(yǒu)很强的优势，内地(dì)企业有这(zhè)些方面的需求(qiú)，如果能够结(jié)合起来，补充香港产业空心(xīn)化的不足，那么地产发(fā)展还会有较大的发展(zhǎn)空间(jiān)，“单靠政策难以将香(xiāng)港房地产市场稳定下来”。

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