北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提
供相关规划文件

楼市行情火热的那些年，各地售楼处为了制造(zào)噱头吸引购房者，将阳台、飘(piāo)窗和(hé)设(shè)备平台改造
成房间，用来“赠(zèng)送面积”。

《每日经(jīng)济新闻》记者(zhě)近期在(zài)北京调查发 现，个别区域再次出(chū)现“赠送面积”现(xiàn)象，有的开发商宣称 通过“赠送面积”，得(dé)房率可以达到90%以(yǐ)上，后(hòu)期会统一改造进行交付。

受访北(běi)京市法律界和(hé)房管(guǎn)部门人(rén)士表示，开发商宣称的“赠送面 积(jī)”要注意甄别(bié)，实(shí)际上这部分面积不能计入购房合同，交房后存在一定(dìng)法律风险。

不(bù)过，不同城市(shì)间有着不同管理方式。

4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》通知，明确优化阳台等空间(jiān)面(miàn)积计算(suàn)规则，业内测算累计赠送(sòng)可以做到套内建筑面积30%左右。

得房率最高超(chāo)过100%

4月15日，每经记者走访了(le)北京市丰台区某楼盘，销(xiāo)售人员指着(zhe)样板间地上贴着的分(fēn)割线讳莫如(rú)深，“分割(gē)线外的一半部分不计算产证面积，是开发商(shāng)‘送’给你的(de)，房间面积只能在分割线内。”

除了南侧两处(chù)卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也贴(tiē)有分割线，被改成平地。原本面积较小的北卧室，显得空间更大了。

在另一个央企开发商的售楼处内，销售人(rén)员称，项目得房率达到89%，“赠送 面(miàn)积”有13平方米。与其他项目相比，自家楼盘的“赠(zèng)送面积(jī)”更大，得房率更高。

赠(zèng)送的包括1.5米宽的 全部(bù)阳(yáng)台面积，南侧两个(gè)卧室，以及北侧(cè)两个(gè)设备阳台。“备案时阳台有两(liǎng)根柱子，实际(jì)上精装交付时(shí)开发商会打掉，改成室内空(kōng)间”，该销售人员介(jiè)绍。

每(měi)经记者(zhě)在大兴区亦庄板块走访时看到(dào)，一家北京国资房(fáng)企和一家央 企开发商的项目得房率(lǜ)约80%，样板间地
上
没有分割线，赠送的(de)只是正常的(de)飘窗位置。

据北京一位(wèi)房(fáng)地产业内人士透露，目(mù)前个别区域的确出现(xiàn)改造设备阳台赠(zèng)送面积现
象，有的楼盘最高得房率超过100%，主要与(yǔ)周边配套设施(shī)较差，位置偏僻有关。大(dà)部(bù)分区域还是(shì)根据监管要求，在营销方面比较规范(fàn)。

每经(jīng)记者以(yǐ)购房者身份咨询北(běi)京市丰台区房管局，房屋交易市场管理科一位工作人员提醒，开发企业在营(yíng)销时承(chéng)诺赠送的面积不能计(jì)入购房合同，改造后有一定的法律风险。而且，后期的物业费(fèi)收取和二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)都与面积相关(guān)。

丰台区(qū)城市(shì)管理综合行政执法局(jú)一位工
作(zuò)人(rén)员(yu科学技术生活án)则表示，不计入合同的部分即便(biàn)开发(fā)商许诺使用，也不具备(bèi)法律(lǜ)效力，一旦被举报，将由街道办事处的城管执法人员调查处理。

已有城市明确赠送面积(jī)规则(zé)

不过，在很多城市并(bìng)未明确(què)商品房套内空间面积管理的情况下，4月18日，“楼市调控(kòng)优等生”长沙却明确了(le)“赠送面(miàn)积”规定。

长沙明(míng)确提出进一步优化阳(yáng)台等空间面积计(jì)算规则(zé)。因城市景观风貌要求需要封闭阳(yáng)台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容 积率和建(jiàn)筑面积进行商品房预售和不动产登记。居住建筑(zhù)阳台等按水平投(tóu)影面积的1/2计入建筑面积的部分，其科学技术生活水平投影面积之和按不超过套内(nèi)建(jiàn)筑面积20%控制。

合理调整飘窗和(hé)设备(bèi)平台管控要求，进(jìn)一步提升(shēng)住宅(zhái)使用功能完整性。飘(piāo)（凸
）窗宽(kuān)度可与(yǔ)房间等宽，出挑宽(kuān)度不超
过0.8米。中央空调(diào)设备平台和分体式空调(diào)外机搁板可同时设置，不大于4.0平(píng)方米/户的设备(bèi)平台不计入容积率 和建(jiàn)筑面积。

湖南中原研究院(yuàn)分析(xī)认为，该政策 主要影响三个层面：

最重要的赠(zèng)送方面，之前封闭阳台是全计容，现在能做到半赠送(sòng)；居住阳台的赠送(sòng)面积则由
半赠(zèng)送提升到套(tào)内建面的20%。

飘窗位置不计入套内面积，还可以做到与房间等(děng)宽，这意味着(zhe)，开发商在(zài)建(jiàn)设(shè)房间时可以多出(chū)0.8米进深空间。

设备(bèi)平台不计入赠送(sòng)面积，最多(duō)能再(zài)赠送(sòng)4平方米。

多重规定之后，累计赠送大(dà)概(gài)可以(yǐ)做(zuò)到30%，长沙新房有(yǒu)望迎来“负公摊(tān)”时代。

对于(yú)未明确赠送面积
的(de)城市，北京法学会不动产法研究会理事(shì)、北京金诉律师事务所主任王玉(yù)臣表示，购(gòu)房者(zhě)要(yào)注意：

第一，尽量不要轻(qīng)信所谓的“赠送面(miàn)积”说法，羊毛出在羊身上(shàng)，一(yī)般不太可能是真正的赠送。

第二，务必注意所谓的赠送(sòng)应当写在合同(tóng)，只要(yào)写不到合同里，一般要(yào)么是违建，要么是(shì)侵占公摊或
公共部分。

第三，购房者可以(yǐ)在购房时要求
开发商提供所谓“赠送
面积”的相关(guān)规划文件，进行基本判(pàn)断。如果(guǒ)和
规划(huà)不符，则属于违规行为。

第四，购房时对(duì)购房过(guò)程和相关宣传材料做好取证，尤其是关于“赠送(sòng)面积”部分(fēn)的内容(róng)。

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