房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交大(dà)概率不会再出(chū)现2022年断崖(yá)式下跌。

楼市“调控(kòng)模范(fàn)生”也加入全面解除限购的(de)行列。日前，长沙住建部发布通知(zhī)称，全市范围内买(mǎi)房(fáng)，不再审查购房者资(zī)格条(tiáo)件，这意(yì)味着(zhe)长沙正(zhèng)式结束了已推行7年之久(jiǔ)的限购(gòu)政策。

但如此大招之下，多位长沙房地产业内人士向第一财经记者(zhě)表示(shì)，政策推出后的首个(gè)周末，项目咨询和来访有所上涨，但(dàn)整聚石化学等投资成立科技新公司含电池制造业务体反应平平，并(bìng)无太多波(bō)澜。除了(le)当前市场信心不(bù)足等因素的影(yǐng)响， 2023年下半年的限(xiàn)购(gòu)放松政(zhèng)策已(yǐ)在(zài)很大程度上释放了不少需求，导致当(dāng)前政策边际效益递减。

事实上，许多城市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未能获得较(jiào)好的市场反(fǎn)应，楼市修(xiū)复进程缓(huǎn)慢(màn)。多位受(shòu)访人士表示，“小碎步”式的松绑政策下实际上会加重购房者的观望情绪(xù)，难以带动市(shì)场(chǎng)回暖，需求端政策(cè)松绑效力因此难(nán)免打(dǎ)折(zhé)扣。业内认为，当前的市场情况之下(xià)，需要多重(zhòng)力量(liàng)综(zōng)合作用，供求关(guān)系才会逐渐好转，未来随着宏观经济的恢复，房地产市场(chǎng)才(cái)有望完成筑底。

修复楼(lóu)市(shì)组合拳(quán)

近日，长(zhǎng)沙印发的(de)《关于支持(chí)居民购买改善住房的通知》明确，在长沙(shā)购(gòu)房，不再审查资格条件。

该通知同时表示，在长沙“以旧换(huàn)新”购买新(xīn)房的(de)，可按(àn)照“认房不(bù)认贷(dài)”政策，享受(shòu)首套房首付比例和按(àn)揭贷款(kuǎn)利(lì)率优惠；购买新房申请住房公积金(jīn)贷款的，在原有基础上上调最(zuì)高贷(dài)款额度80万元，生(shēng)育三孩的职工(gōng)家庭住房(fáng)公积金最高贷款额度提高至90万。

一套楼市新政落地，购(gòu)房者(zhě)是否被(bèi)点燃了热情？多位受访(fǎng)房企人(rén)士向第一财(cái)经记者表(biǎo)示，全面放(fàng)开限购政策的影响目(mù)前尚未传递到各(gè)个项目上(shàng)。

某(mǒu)TOP20房企(qǐ)长沙(shā)市场负责人(rén)张颖(yǐng)（化名(míng)）也告诉(sù)记者(zhě)，新政(zhèng)出(chū)台之后跟同行交流发现，市场反馈并(bìng)没有很(hěn)积(jī)极，来访量涨幅(fú)也就在10%-20%左右，但原本周末的来访(fǎng)也会比平常好(hǎo)。

一家华南房企的长沙(shā)营销负责人也透露，从上周的市场表现来看，新(xīn)政的刺激效果一般(bān)。“这不是长沙首次放开限购，其实去年就已经开始陆(lù)续放开(kāi)首(shǒu)套、二套的限(xiàn)购了(le)。”

2023年9月，长沙优化(huà)限(xiàn)购政策，首套房限购资格出现松动。政策明确(què)，包括非长沙市户籍家庭在内，居民家庭在长沙购买首套(tào)商品住房，不再需要提供购房证明。此前，在长沙需“新(xīn)落户市民+12个月社保或个税；非本市户籍家庭+2年社保(bǎo)或个税”才能购房。

这波限购政策放松，释放了不(bù)少刚需。张(zhāng)颖表示，本来长沙的刚(gāng)需客(kè)户(hù)量(liàng)就比(bǐ)较大，所以这次(cì)限购放开以后，对项目成交有明显的促进作用。

新政叠加十一假期，市场活跃度明显提升。中(zhōng)指院数据显示，2023年9月，长沙商(shāng)品住宅成(chéng)交65.7万(wàn)平方米(mǐ)，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客研究(jiū)院院长张波向(xiàng)记者表示，这次的政策对长(zhǎng)沙周(zhōu)边城市形成虹吸，安居客线上数据显(xiǎn)示，周边县市(shì)到(dào)长沙购房的(de)比例在去年上升了30%以上(shàng)。

同年11月(yuè)，长沙再次优化限购政策，规定(dìng)在长沙购买第2套商品住房时，不再受首套(tào)房网签满四年的(de)限制；居民家庭名(míng)下商品住房单套面积均不足144平(píng)方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上(shàng)）。这(zhè)次新政减少(shǎo)了对改善(shàn)类购房需求的限制。

利好政策叠加(jiā)，销售得到(dào)一定程度的改善。克而瑞数(shù)据显示，2023年第四季度，长沙首开项目数及开盘去化(huà)均上升至年度高位，首(shǒu)开去化率超76%；其中核心(xīn)区域(yù)高端(duān)改(gǎi)善项目去(qù)化率接近五成，多个红盘(pán)项目客房比超1.5，再现开盘摇号的现象。

两轮限购放松之后(hòu)，如今再全面解除限购，政策(cè)效力难免削弱。张颖认为，长沙此次全(quán)面放开限购，其实主要是放开对改(gǎi)善(shàn)客户的限购，因为刚需客户购买首套房已经(jīng)不限购了，而改善(shàn)客群本身并不急于(yú)下手，他们原(yuán)本就有房子住，可能会想多看(kàn)看，在(zài)合适的时机再下手，而不会迫切地立刻买房，毕(bì)竟(jìng)手中已有的(de)房源出(chū)手也需(xū)要时间。

政策“有(yǒu)效期(qī)”较(jiào)短

祭出聚石化学等投资成立科技新公司含电池制造业务全面解除限购的大招，市场反应平(píng)平的情(qíng)况，并(bìng)不只(zhǐ)是出(chū)现在(zài)长沙。

早在2023年11月，就有12个(gè)二(èr)线城市(shì)全面放开限购，其中还包括南京(jīng)、合肥、郑(zhèng)州(zhōu)、武汉等7个省会城市。2024年以来，有更多城市对限购政策进行调整。据(jù)中指研究(jiū)院初步统计(jì)，截至目前(qián)，全国仅(jǐn)有北京(jīng)、上(shàng)海、广州、深圳(zhèn)、成都、天(tiān)津、西安、杭州、海(hǎi)南省(shěng)等地仍有(yǒu)部分区域保持限(xiàn)购，其(qí)他城(chéng)市基本上都全面解除了限购要求。

但整体来看，限购放松的效果并不算理想，许多城市新房成交依旧(jiù)在低位徘徊。克(kè)而瑞统计数据显示(shì)，一(yī)季度，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分点。

为了促进成(chéng)交，各大开发商同步执行“以价(jià)换量”的策(cè)略，推动房价也(yě)同步走(zǒu)低，3月，新房价(jià)格环比下跌的城市有57个。另据西政资本测算，3月份新建商品住宅价(jià)格(gé)同(tóng)比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的最大(dà)降幅。

政策持续保持宽松(sōng)，且严格的(de)限制性措施也渐次放松，但楼市的修复进程并不(bù)算(suàn)理想，许多政策“有效期”较短(duǎn)。

某TOP30房企湖南片区的(de)相关负责人(rén)表示，去年9月长沙的限购政策调整后，短期内有刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即便是一(yī)线城(chéng)市也(yě)存在同样的情况，某央企营销(xiāo)负(fù)责人曾向记者透露，其所在城市认房不(bù)认(rèn)贷新政带来(lái)的效用大约也仅持续了两周，“上家觉得会出(chū)政策(cè)，怕卖早了，下家认为会降，怕(pà)买早了(le)”。

对此，多位(wèi)受访业内人士认为，2023年以来无论是长沙还是全国放(fàng)松，都以一种(zhǒng)“小碎(suì)步(bù)”调整的方(fāng)式推进(jìn)，效果会有所打折。张波表示(shì)，解除行政性限制(zhì)是未来二线城(chéng)市(shì)整体的方向，但长远来看，政策效力释放(fàng)趋弱，边际效益递减。

上述房企的长沙市场负责人透露，长沙的全面放开限购政策出台(tái)后，不少客户(hù)会觉得之后(hòu)是(shì)否首付能再降一(yī)降，或者开发商给更多优惠措施(shī)等(děng)等，观望心(xīn)态反而比之前更(gèng)重。

有房(fáng)企人士向记者分(fēn)析，过去一段时间里的政策释放的不确定性，让购房者总(zǒng)觉得再(zài)等等或许还会有更好的政策出(chū)来(lái)，尤其是在房(fáng)价不再持续上涨之后，大家心态不会那么急了。“政策一点点出，市场反馈不积极。”

也有(yǒu)资深地产行业分析师表示，近期需求端政策放开的力(lì)度是显著(zhù)的，但时机有(yǒu)所滞后，因此效果有限。一二线城市政策(cè)终于开闸的时候(hòu)，居民收入预期、房价预期已经处于非常(cháng)弱的阶(jiē)段，资格放开(kāi)和支付门槛下降对于购房者决策的影响有限。

各种力量综合促(cù)修(xiū)复(fù)

面对持(chí)续低迷的市场，政策(cè)应该如何发力，才能有效提振市场？

在中指(zhǐ)研(yán)究(jiū)院市(shì)场研究总监陈文静看来，供需(xū)两端政策同步持续发(fā)力，将有助(zhù)于推动市场预(yù)期好转。例如在(zài)需求端(duān)，一线城市可继续优化限购(gòu)政(zhèng)策，二线城(chéng)市全面取消限(xiàn)制性政策等，针对多样化改善性需求的(de)政策支持力度继续加大；在供给端，推动城市房地产融资(zī)协调机制(zhì)继续落地，加(jiā)大核心(xīn)优质(zhì)地块供给，优化郊区住宅项(xiàng)目容积率1.0限制、优化项(xiàng)目价格限制等(děng)，这些政策(cè)优化将更(gèng)有利于企业打(dǎ)造高品质产品。

镜鉴咨询创始人张宏伟也向记者表示，当前的市场(chǎng)情况下，需要各种力量综合(hé)作用，供(gōng)求关系才会逐渐好转。除了房贷利率、首付比例降低，公积金额度提(tí)高之外，近期(qī)多个城市推出的“以(yǐ)旧换新(xīn)”政策，也可给购房(fáng)者以更多的(de)税费优惠或(huò)减免(miǎn)。

“现在有20多个城市在做旧改(gǎi)，建议这些城市在做旧改(gǎi)的时候，尽(jǐn)量做房票或者(zhě)货币(bì)化安(ān)置，不要做实物安(ān)置，这样对市场短期(qī)内(nèi)的刺激作用会更(gèng)加(jiā)明显(xiǎn)。”张宏伟称，各个地方在保障(zhàng)性住房、保租房筹建筹(chóu)备时，建议更(gèng)多去购买开(kāi)发企业的存量商品房，或者普通百(bǎi)姓手中的存(cún)量房，这样既消化了市场当中的库(kù)存，也起到了(le)快(kuài)速筹建保障性住房的目的。

值得一提的是，发改委在近(jìn)日强调，当前我国一(yī)些地区新(xīn)型工业化和城镇化水平还比较低，下一步要把(bǎ)农业转移人口市民(mín)化摆在更加突出位置，加快补(bǔ)齐城镇建(jiàn)设中的(de)短板弱项，提高潜力地区新型工业化城镇(zhèn)化水平，释放城(chéng)镇化所蕴含的巨大内需潜(qián)力。

在张宏伟看来(lái)，农业转移人口市民化也(yě)将是促进房地产市场(chǎng)修复动力(lì)之一。“现有的政策下，市场需(xū)求总量并(bìng)未(wèi)发生改变(biàn)，若有效推进农村(cūn)人口市民化，或租或买，都产(chǎn)生了新的居住需求，对消化现有库存(cún)的作用会更加(jiā)明显。”

不过，张波则认(rèn)为，目前单一靠房地产政策的拉动边际效应会越来越低，更重(zhòng)要的还在于经济面逐(zhú)步向好，并(bìng)伴随着信心面不(bù)断稳定，才会带动房地产行业逐步(bù)回归稳定。

亿翰智库(kù)研究总(zǒng)监于(yú)小雨也向记者表示，房地产行业这轮行(xíng)情演变，其根本原因在于信心的缺失，而信心修复的关键在于宏观经济(jì)走势，房地(dì)产行业的后续走势关键还是经济基本(běn)面的表现。随着经济修复动能逐渐增强(qiáng)，大(dà)众对未来、对产业、对就业、对收入形成稳定(dìng)的预期时，房(fáng)地产(chǎn)行业将筑底企稳。

于小(xiǎo)雨预计，乐观情况下，房地产(chǎn)市场最早或于2025年上半年筑底，2024年全年商品房成交量大概率仍将再(zài)探底，行业的(de)调整至少要持续3-5年的时间，但新(xīn)房(fáng)的成交量大概率不(bù)会再(zài)出现类似2022年式的断崖式下跌，待风险(xiǎn)出清完成，行业总量将稳定(dìng)在一个新台阶(jiē)上，平缓波动。

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