最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设需(xū)要解决的短债规模越来越大。倘若“白衣骑士”入主，推动其盘活资产，势必要具备足够的(de)融(róng)资或偿债能力，且掏(tāo)出真金白银。

刚刚(gāng)注资万达商管的太盟投资集团，这一次真的要出(chū)手拯(zhěng)救这家(jiā)住宅地产公司吗？毕竟，在此之前(qián)，其鲜有投资(zī)国内住宅类房地产项目，而展(zhǎn)示出(chū)与外资不(bù)动产基金相似的投资偏好。

来源：新财富杂(zá)志（ID：xcfplus）

作(zuò)者：杜(dù)冬东

4月24日，中南建设复牌，股票简称变更为“ST中南”。就在被“戴帽”前(qián)的4月22日，其股价却一字涨停。

这一背景是，4月(yuè)20日下午，市场传出重磅消息，由江苏南通市海门区政府牵头，中南建设的大(dà)股东中南城市建设投资有限公司（简称“中南(nán)城建”），与太盟(méng)投资集团（PAG）及江苏资产等机构(gòu)在洽谈债务(wù)化解、股权(quán)交(jiāo)易等合作。4月21日，中南建设方面向媒体证实(shí)了这一事项。

4月22日为上(shàng)述消息(xī)公开后的首个交易日，中南建设收获一个10.53%的涨(zhǎng)停，股价报收0.84元(yuán)/股。

有评论(lùn)由此称(chēng)，深(shēn)陷(xiàn)债务泥潭的中南建(jiàn)设(shè)可能迎来“白衣骑士”。

这是因为，太盟投资集团在业内有(yǒu)着亚(yà)洲(zhōu)“小黑石”之称。此前不到一个月，太盟投资集团刚刚(gāng)签署投资协(xié)议，联合中东资本，向大连新达盟商业管(guǎn)理有限公司投资约600亿元，对(duì)珠海万达商管进行股(gǔ)权重(zhòng)组。王健林的困境由此大为缓(huǎn)解。

22日晚间，深(shēn)交所(suǒ)即下发(fā)关(guān)注函，要求中(zhōng)南建(jiàn)设(shè)就前述事项的真实性做出说明(míng)。

“目前双方仅(jǐn)就合作的可能性进行探讨，无具体的方案或推(tuī)进计划。该事(shì)项尚(shàng)处于筹划阶(jiē)段，对公司影(yǐng)响具有重大(dà)不(bù)确定性。”2024年4月25日，ST中南回复关注(zhù)函称。

这是怎样一个(gè)故事呢？刚(gāng)刚(gāng)注资珠海(hǎi)万达(dá)商管的太盟投资集团，这一次要拯救(jiù)住宅(zhái)地(dì)产公司吗？中南建设会就此迎来生机吗？

“苏系黑马”深(shēn)陷困境(jìng)

过去一个季度，太盟投(tóu)资集团在中国资本市场很(hěn)火。

3月30日，太盟(méng)投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资(zī)子(zi)公司(sī)Platinum Peony、穆巴(bā)达拉投(tóu)资公司在大连签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有(yǒu)限公司投资约600亿元，并合计持股60%，大(dà)连万达(dá)商管持有剩余40%的股份。

大连新达盟商业管理有限公司于2024年1月成立，对赌(dǔ)赴港上市失(shī)败的珠海万达商管为其子公司(sī)。

太(tài)盟投资集(jí)团此举解(睿创微纳：红外热成像ASIC-ISP芯片通过AECQ车规级认证jiě)除了珠(zhū)海万达商管的“上市对赌危机”，有人由此将其掌门人单伟建称作拉了王健林一把的人。

因此，4月 20日，市场传出太盟投(tóu)资集团与当下深陷困境的中南建设(shè)发生关(guān)联时，投资者不免浮想联翩。

中南建设曾是“苏系房企(qǐ)”的一匹黑马。在业绩巅峰(fēng)期的(de)2020年(nián)前后，中南建设的销售规模也(yě)有(yǒu)2200多亿元，与金地集团(600383)、招商蛇口(kǒu)(001979)等不相上(shàng)下，位列克而瑞销售榜(bǎng)单(dān)Top20。只(zhǐ)是在房地产市场三强“碧万恒”光芒万丈的那几年，市场对中南建设的关注并不(bù)算多(duō)。

中南(nán)建设总部(bù)位于“中国建筑之乡”江苏南通。其掌门人陈锦石早年和(hé)无数同乡(xiāng)一样，在建筑工地干活，后来从施工队做起，直至创立了中南建筑(zhù)。此后(hòu)，他又从建(jiàn)筑施工往上游的房地(dì)产开发领域发展(zhǎn)，逐步打(dǎ)造(zào)出如今的中南建设。因此，陈锦石的商业王国中南集团与一般的房地产开发商略有不(bù)同，旗(qí)下既有工程建筑，也有房(fáng)地产开发业务。

按照官方的介(jiè)绍，目前，中南集团(tuán)旗下有上市公司中(zhōng)南建设，还(hái)有中南置(zhì)地、中南建筑、中南实业投资和中南教育等平台。

作为上市公司的中南建设，主营业务为房地产开发和建筑施工(gōng)，兼营酒店及其他，2009年借壳大连金牛上市。其(qí)旗下的房地产业务主(zhǔ)要在中南置地，建筑施(shī)工业务则在中南建筑。

2016年开始，中南建设以“黑(hēi)马”之(zhī)势大举扩(kuò)张，其销售规模从502亿元一气上冲，并杀入了“2000亿俱乐部”。克而瑞数据显示，2020年，中南置地以2068亿(yì)元的操(cāo)盘金额，位居房企第14位；以1573.9万平方米的操盘面积，位居第10位。

中南集团的快速(sù)发展下，陈锦石(shí)的身家也(yě)水(shuǐ)涨船高，连年(nián)进入“新财富500创富榜”，稳坐南通首富之位。

不过，这波冲刺也闯出了大麻(má)烦。2021年开始，受行业调(diào)整影响，中南建设(shè)销(xiāo)售困难，出现亏损。数据显(xiǎn)示，2021年到2023年第三季(jì)度，中南建设累计亏(kuī)损138.14亿元，资产负债率高达91.3%。

与(yǔ)多数出险房企一(yī)样，2022年以来，中南(nán)建设多次转让旗下资产自救，包括出售(shòu)中南丝路(lù)城市运营、中南服务子公司等，累计(jì)已完成项目股(gǔ)权转让14个。

从股权结构看，中(zhōng)南建设的控股股东为(wèi)中南城建(jiàn)，实际控制人为陈锦石及一致(zhì)行动人(rén)。早前，中南(nán)城(chéng)建的持(chí)股比例最高达54.12%。自2022年8月(yuè)起，中南城建及其一致行(xíng)动人持有的公司股票(piào)持续(xù)被财达证券(quàn)、中邮证券、长江证券等(děng)机构强制平(píng)仓。截至2024年4月16日，中南城建的持股比例下(xià)降至37.74%。

据统计，中南建设近一年有14条被执行人记(jì)录，被执行总金(jīn)额20.38亿元。实(shí)控人陈锦石也(yě)成(chéng)为被执行人，涉案金额约13.9亿元，其名下还有177条消费限制(zhì)信息。

中南建设的债务压(yā)力，也连(lián)累到控(kòng)股股东中南城建。目前(qián)，中(zhōng)南城建所(suǒ)持(chí)中南建设(shè)股份已被大量冻结，截至4月16日，累计(jì)被冻结约14.44亿股，累(l睿创微纳：红外热成像ASIC-ISP芯片通过AECQ车规级认证èi)计质押约12.95亿股，占其持股的88.8%。

中南建筑列(liè)为(wèi)被执行次数高达152次，被执行总金额也有将近6亿元。被执行涉案的原因包括设(shè)备租赁、票据纠纷、工程款、买卖合同、劳务纠纷等。中南建(jiàn)筑还收(shōu)到18次限(xiàn)制消费令(lìng)，有6次股(gǔ)权(quán)冻结，股(gǔ)权数额高达1.39亿元。

业绩(jì)难堪、债务高企，令投资者对中南(nán)建设心灰意冷。因股价连续10日低于面值，中南建设濒(bīn)临退市。

盘活资产，需应对庞大短债(zhài)

2022年(nián)11月7日(rì)，中南建(jiàn)设首次(cì)公开违约。其公告(gào)称，“由于市场(chǎng)调整、行业非良性循(xún)环等原因(yīn)，暂不支付公(gōng)司全资子公司HZID去年发行的(de)美(měi)元票据利息”。

尽管(guǎn)此前，中国华融、中国信达以(yǐ)及江苏资产均向中南(nán)建设(shè)伸出援手，中南建(jiàn)设成(chéng)为被AMC纾困最多的房企，依然(rán)无法扭转局势。

事实上(shàng)，中南建设在2021年就已经(jīng)大幅缩减拿(ná)地规模，但随着房地产销量整体(tǐ)下行，中南(nán)建设的业绩呈现(xiàn)断崖式下滑。2021-2023年(nián)，中南建设的合同销售金(jīn)额从1973.7亿元骤减至398.8亿(yì)元(yuán)（表(biǎo)1）。刚刚过去的2024年一季(jì)度，中南建设累计合同销(xiāo)售额仅47.3亿元，同(tóng)比再减38%。

销售持续下滑，导致其减债之路变得艰难。根据中南建设2023年报告(gào)，其2023年归母净利润为(wèi)-52.93亿元。

公开数据显示，中南建(jiàn)设4只存续的(de)美元债均已违约，余(yú)额4.646亿美元。目(mù)前(qián)共有5只存续境内(nèi)债，合计51亿元，其中(zhōng)3只已展期至2028年后(hòu)，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债(zhài)券“20中南建(jiàn)设MTN001”及“20中南建设(shè)MTN002”，合(hé)计26.77亿元，仍将于一(yī)年内到(dào)期。

尽管中南(nán)建设此前已积极进行债务重组(zǔ)，但相关进度仍低于预期。中南建设仍有(yǒu)部分银行和非银行金融机构借款未(wèi)能(néng)达成新的借款方案或偿付(fù)，同时，其境外子公司的优先票据(jù)重组(zǔ)，也面临个别投资者反对和清盘风(fēng)险。

iFinD数据显示（表(biǎo)2），2019年(nián)至2023年三季度报，中南建设的(de)长期借款从360.06亿元(yuán)降至198.88亿元；非流(liú)动负债规模从473.31亿元降至(zhì)254.79亿元(yuán)；账面资(zī)金从254.1亿元快速萎缩至91.14亿(yì)元。同期，其短期借款、应付票据(jù)及应付账款、一年内到期的非流动负债的规模(mó)均(jūn)较庞大。

如今，如何应对快速上涨(zhǎng)的短债，成为中南建(jiàn)设的当务之(zhī)急(jí)。进一步说，如果“白衣骑士”要入主(zhǔ)推动中南(nán)建(jiàn)设的盘活资产，势必(bì)要(yào)具(jù)备足够的融资或偿债能力且(qiě)掏出真(zhēn)金白银，才能化(huà)解困局。

太盟曾数次投资中国不动产领域(yù)

太盟投资集团(tuán)与中南城建的洽谈(tán)，是否意味着将注资盘活中南建设，尚无法判断。值得一提的(de)是，中南建设的土地储备在江苏省占比较高、区域较为集中，且三、四线土地储备占(zhàn)比(bǐ)较高，未来开发项目存在一定的(de)去化压力。

过去一个月，太盟投(tóu)资(zī)集团因对王健林旗下(xià)的珠海(hǎi)万达商管的注资(zī)而受到市场(chǎng)关注。

由于对赌(dǔ)赴港上市(shì)失败，珠海万达商管承受(shòu)着资金和来自(zì)投资(zī)者(zhě)的(de)巨大压(yā)力。2023年12月12日，太盟(méng)与大连万达(dá)商管集团共同宣布(bù)签署(shǔ)投资框架协议，对珠海万达商(shāng)管进行(xíng)股(gǔ)权重组，大(dà)连万达商(shāng)管持股40%，太盟等(děng)投资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟商业管理有限公司成立，珠海万达商管成为其子公司。3月30日，太盟投资集团联合5家机构，向大连新达盟投资600亿元。

由此，珠(zhū)海万达(dá)商(shāng)管的困境解除，但(dàn)王健林(lín)同时也失(shī)去了对珠海万达商(shāng)管的控股权。

作为此战的领投(tóu)人，太盟投资集团彰显出不俗的资本运作(zuò)能力。

据太盟投资集团2022年拟赴港上市时公布的招股书显示，其主营(yíng)业务由(yóu)三部分组(zǔ)成：信贷及(jí)市场、私募股权和不动产。

截至2021年底(dǐ)，其总(zǒng)资产管理规模超(chāo)470亿(yì)美(měi)元，其(qí)中，信贷(dài)及市场业务占45%，约为210亿美元。2019年至2021年，太盟投资(zī)分(fēn)别(bié)实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿(yì)美元，年复合增长率(lǜ)为30.02%。

官网资料显示(shì)，太盟投资集(jí)团(tuán)为全球近300家机构基(jī)金投资者管理着超过500亿美元的(de)资产，旗下有约30支活跃基金。其知名的投资项目包括珍爱网、万达商管、大阪环球影城、腾讯音乐（01698.HK）、奈雪的茶（02150.HK）等(děng)。

太盟投资集团的掌门人单伟建在投资圈赫赫有名，曾是全球(qiú)著名私人(rén)股权投资公司德克萨斯太平(píng)洋集团(tuán)（TPG）合(hé)伙人(rén)，也是TPG亚(yà)洲（前身为新桥投资集团(tuán)）联(lián)席(xí)主管合伙人。他曾主导(dǎo)一(yī)系列颇具影响力的交易，包括率领新桥收购韩国(guó)第一(yī)银行，并在一(yī)年内扭亏为盈(yíng)，以及(jí)入主深圳发展(zhǎn)银行。

公开资料显示，不动产是太(tài)盟投(tóu)资集团三大核心业务板块之一，其曾数次投资过中国房地产市场(chǎng)项目(mù)：2013年，收购上海悦达889广场项目65%股权；2015年，联手万科(kē)、铁狮门，以(yǐ)35.7亿元收购瑞(ruì)安房地产（00272.HK）旗下上海企业天地三期，并向市场筹集等值5.09亿美元贷款；2017年，与招商蛇口联合(hé)设立(lì)16亿元的地(dì)产基金，并持有80%权益，随后，该基金还以境外协议转让的形式(shì)，收购了招商蛇口持有的上(shàng)海招商局大厦、上海招商局广场以(yǐ)及北京招商局大厦的部(bù)分股权，交易总对价约为50亿元。此外(wài)，其还是春泉产业信托的二股东，并曾两度购入华南城（01668.HK）股份(fèn)。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合作协议，要将中(zhōng)国总部落户苏州，统筹(chóu)发(fā)展(zhǎn)公司在(zài)中(zhōng)国(guó)的各类资产管(guǎn)理业务。

通常而言，商用物业项目因标准化程度高、管理成本低，能够获取长期稳定收益而外资所青睐，而住宅项目是开发型物业(yè)，售卖后不(bù)能提供可持续现金(jīn)流，因而至今少有国内住宅地产公司获得(dé)战略投资者入局。

从历史案例来看，太盟投资(zī)集团此(cǐ)前也(yě)鲜有投资中国住宅类房地产项目，其展示出与外资不动产基金普遍相似的投资偏好(hǎo)。不过，单伟建近期曾公(gōng)开撰(zhuàn)文称，“中国的房市不存在供应严重过剩的(de)问题，但尚未转危为安，原因是需求和价格仍(réng)然受(shòu)到政策抑制，阻断了市场建立新平衡点的机制”。

“真洽(qià)谈”还是“真保壳”？

受利好(hǎo)消息影响(xiǎng)，中南建设4月22日开盘一(yī)字涨(zhǎng)停(tíng)。

而此前的4月18日，中南建设收盘价为0.84元/股(gǔ)。当日晚间，中南(nán)建设(shè)公告称，公(gōng)司(sī)存在可能因股票收盘(pán)价连续均低于1元/股而被终止上市的风险。

4月19日，其第(dì)二次公告提示风险：“公司可能因股(gǔ)票收盘价连续(xù)低于1元/股而被终止上市 ”。中南建设(shè)当日收盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连续11个交(jiāo)易日均低于1元/股。

4月22日，中南建设公告称，自4月24日起，公司股(gǔ)票将实(shí)施“其他风险警(jǐng)示”，股票简(jiǎn)称由“中南建设(shè)”变(biàn)更为“ST中南(nán)”，将于4月23日起(qǐ)停牌一天，并于次日复牌。

针对退(tuì)市风险，中南建设亦曾在公告中回应，“公司前期推出了董事、高级管理人员增持计划(huà)，已增持金额合计207万元，待公司定期报告披露后，董事和高级管理人员(yuán)增持计(jì)划将继续实(shí)施；同(tóng)时，公司目前也在与有关债权(quán)人协商符合各(gè)方利益的(de)系统性方案，发(fā)挥公司资源(yuán)的最大价值，减轻公司支出压力”。

有评论称，洽(qià)谈事发于中(zhōng)南建设遭遇“退市”之际(jì)，是否(fǒu)过于(yú)巧合？

中南建设总(zǒng)市值不过32.14亿元，太盟投资集团(tuán)亦可在二级市场以低价买入。直接与中南(nán)建设(shè)的大股东谈(tán)，是否(fǒu)为(wèi)了以更低的价格获得股权，甚至不排除寻求获得控制权的可(kě)能？

22日晚间，深交所就此次洽(qià)谈的真实性发函关注(zhù)。

深交所表示，如(rú)果确实有上述事项，中南建设要说明，中南城建与太盟投(tóu)资集团合作的(de)具体内容、时间安排(pái)及进(jìn)展情况(kuàng)，并分析相(xiāng)关合作的可实现性(xìng)。同时，中南(nán)建设(shè)还要说明，中(zhōng)南城建及实际(jì)控制人是否计(jì)划对公司进行股(gǔ)权转让、资产重组，以及其他对(duì)公司有重大影响的事项。

截至4月25日收盘，中南建设(shè)回复了关注函，但就与太盟投资集(jí)团(tuán)洽谈(tán)一事未正(zhèng)式公告消息。

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