文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么>

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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