万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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