5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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