饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处(wù)过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合(hé)过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处理(lǐ)范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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