导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱>

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。