万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(bi拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线ǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(f拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线ā)现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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