文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按(à音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格n)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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