5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(z成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思hì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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