导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(f中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名áng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ong>户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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