饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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