万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(j纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思í)团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(li纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思è)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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