文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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