导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗trong>

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。