近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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