文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hò可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句u)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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