近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(j双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义iàn)议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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