饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业(yè)信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cón个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做g)目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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