导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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