文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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