饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎ天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜ng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平(píng)的(de)房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业(天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fán天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜g)很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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