导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān56是什么意思 56是什么尺码)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù56是什么意思 56是什么尺码)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积56是什么意思 56是什么尺码将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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