万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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