文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融(róng恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(ché恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因ng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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