一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指导价的消(xiāo)息(xī)在(zài)房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么(me)重要？首先(xiān)二手房指导价被称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城(chéng)市，最(zuì)后深圳是房价(jià)前三的核心(xīn)城(chéng)市。所以，深圳的(de)一举一动都具(jù)有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有分析人(rén)士指出(chū)，深圳二手房指导(dǎo)价如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳(zhèn)二(èr)手房(fáng)回(huí)暖，然后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二(èr)手房贷(dài)款不按(àn)官方(fāng)参考(kǎo)价（指导价），银行(xíng)核定(dìng)房价以网签备案价(jià)和评估(gū)价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价(jià)真(zhēn)正变成了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没(méi)有(yǒu)看到官(guān)方文件(jiàn)。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳(zhèn)多家大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总(zǒng)监严跃进认(rèn)为，本次(cì)政策大概(gài)率为真，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新的规(guī)则进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有(yǒu)时候(hòu)，有些事情，是不(bù)用发文件的(de)。毕(bì)竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)横空出世(shì)。当时，深圳(zhèn)一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝安(ān)中心区的(de)高价盘(pán)，直接按照当(dāng)时的市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银(yín)行(xíng)只(zhǐ)能按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计算(suàn)首(shǒu)付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时(shí)大家(jiā)还(hái)不(bù)觉得厉(lì)害，但经(jīng)历(lì)了这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万(wàn)的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价(jià)打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要全款支(zhī)付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了(le)（多给210万首付(fù)）。这直接让大批(pī)量买家，失去了购房(fáng)能力(lì)，相当于(yú)强(qiáng)势“降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参(cān)考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三(sān)亚、西(xī)安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续跟(gēn)进(jìn)。事(shì)实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根(gēn)据安居客的(de)统计，实(shí)施二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价的(de)10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据(jù)为例，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个同比上涨，其(qí)他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家(jiā)研究中心(xīn)数据显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二手房指导(dǎo)价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交(jiāo)量同(tóng)比下(xià)滑47％，全年成(chéng)交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价(jià)发布当月(yuè)相比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小区(qū)中，过半(bàn)成(chéng)交价低于参(cān)考价。

　　只有真(zhēn)实经历其(qí)中的人，才(cái)能深(shēn)切的感知其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房(fáng)东(dōng)，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城(chéng)，月供(gōng)12万(wàn)，最终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测，如果案(àn)例属(shǔ)实，买家的实际购(gòu)房(fáng)成本高达20万/平，目(mù)前(qián)价格(gé)跌至(zhì)14万/平(píng)，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷和(hé)持有成(chéng)本(běn)，差不多亏(kuī)损超(chāo)千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年感受到了太(tài)多(duō)“心酸”。二(èr)手房成(chéng)交量创下多(duō)年新低，学区(qū)房神话不(bù)再，房产中介(jiè)的日子难过(guò)，投资(zī)客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同施了二手房指导价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目前只有(yǒu)深(shēn)圳还是(shì)最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一(yī)线城(chéng)市也不(bù)端着了。

　　近日，北(běi)京(jīng)在(zài)房山区试(shì)点(diǎn)多子(zi)女(nǚ)家庭(tíng)和职(zhí)住平衡家庭购房支持(chí)政(zhèng)策(cè)。上(shàng)海也考虑予以多(duō)孩(hái)家庭(tíng)在(zài)新房(fáng)计分制度政(zhèng)策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房(fáng)价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年依(yī)然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已(yǐ)经(jīng)同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗(ma)？

　　事实上(shàng)，上面可能(néng)更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推(tuī)动二(èr)手房“带押过户(hù)”全(quán)国实施，这是一(yī)条被(bèi)广泛好(hǎo)评的新(xīn)政。对(duì)于激(jī)活二手(shǒu)房交易，具(jù)有定(dìng)海神针般的作用。

　　住(zhù)建部(bù)部长倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经(jīng)济“顶(dǐng)梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到(dào)常识，从字面理(lǐ)解(jiě)一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市(shì)的政策，还有一大波正在(zài)路上...

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