导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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