导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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