万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并(b此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读ìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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