饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú四大灵猴的兵器叫什么名字)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)四大灵猴的兵器叫什么名字分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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