饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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