OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户，之(回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别zhī)前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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