5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(d位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念uǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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