近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(q一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗uán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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