5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、13轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁8住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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