饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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