文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(gu弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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