饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势(shì)收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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