万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿(y略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音ì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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