文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gā身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的n)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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